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鉴报|越秀地产“秀肌肉”:现金超300亿,现金短债比4.2

2023-08-26 15:17:05来源:新京报

作为业绩逆势增长的典型代表,越秀地产的中期业绩会迎来了市场的更多关注。


(资料图)

“今年完成1320亿元的销售目标压力不大。”越秀地产董事长林昭远在8月25日召开的中期业绩会上透露:“今年大概供货1500亿元-1600亿元。”在很多房企下调销售目标或者不再公布销售目标的背景下,越秀地产“凡尔赛”的表态显现出了自信和从容。

林昭远还对下半年房地产走势作出了自己的判断,其表示:“我们预计下半年随着调控政策的持续宽松和市场信心、购房预期的逐步恢复,房地产市场将筑底企稳,全年市场规模和房价将大致保持稳定,城市、市场和房企分化进一步加剧。核心一线城市、重要二线城市及华东地区、大湾区资源集聚优势明显,市场支撑度高、潜力大。”

8月25日,越秀地产举行中期业绩发布会。

“企业出问题不能怪市场”

作为新粤系房企的代言人,越秀地产的中期业绩迎来了更多市场的关注,这家曾经低调蛰伏“慢半拍”的国企,在近两年实现了逆势翻盘,成为少数业绩仍然能够实现突破性增长的房企代表。

回顾今年上半年,越秀地产实现合同销售金额836.3亿元,同比上升71.0%,已经完成全年合同销售目标1320亿元的63.4%。截至6月末,已售未入账合同销售金额2211.9亿元,较年初上升23.6%。与此同时,越秀地产上半年取得股东应占净利润21.8亿元,同比上升27.5%;核心净利润21.5亿元,同比上升0.8%。根据中指院发布的前7月房企销售额排名,越秀地产排名暂时位列第13位。

在部分民营企业陷入流动性危机的当下,有市场声音认为是国企的身份给了越秀地产“保障”和底气,但是林昭远此次在业绩会上否认了这一观点。他表示:“市场的波动给各大企业带来的影响是市场经济里面正常的现象。2021年第四季度开始,特别是去年,房地产行业急速调转,企业出现问题要考虑对这个市场的波动做了哪些准备,如何管好杠杆和流动性,企业出问题不能怪市场,只能怪自己。无论是民企还是国企,在市场主体下只要出现流动性问题和信用问题,受到市场影响都是正常的。最近有国企出现流动性问题,但也不是今天才出现的,过去也有,风险会不会蔓延到企业最终还是要看企业的经营理念。”

控制好杠杆、管好流动性,无疑是越秀地产逆风“翻盘”的底牌。林昭远还透露,近两年来,越秀地产一直非常重视公司评级这一指标,在做投资考量时都会把这一指标纳入进去全盘考虑。

在负债方面,截至今年上半年,越秀地产的现金及现金等价物约302.8亿元,较去年同期的260.68亿元增长16.16%,较去年末的218.46亿元增长38.61%。剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为66.8%、53.2%和4.2倍,“三道红线”指标维持“绿档”。

上半年,越秀地产抓住国内利率下行的有利市场融资环境,完成新的融资约328.3亿元,其中境内融资约264.1亿元,境外融资约64.2亿元,期末总借贷约998.2亿元。

“偿还短债是管理现金流日常操作,不用担心。目前公司有息负债为998亿元,其中一年内到期债务占比为12%。”越秀地产财务总监兼执行董事陈静称。

近年大举拿地得以“弯道超车”

近两年,越秀地产一直在攻城略地,其身影频频出现在一二线核心城市,无论是北京拿地时的“大吉大利”,还是上海土拍时的全力拼抢,越秀地产都在近两年的土拍中格外引人注目。

今年上半年,越秀地产在北京、上海、广州、杭州、武汉、青岛、成都及西安新增11宗土地,总建筑面积约为217万平方米。据中指研究院数据,今年前7个月,越秀地产拿地金额共计213亿元,在百强房企中排名第7位。

以北京为例,越秀地产上半年共斩获3宗地块,新增土地储备约43万平方米。今年6月14日的北京土拍现场,越秀北京公司相关负责人亲自坐镇,可能是为了讨一个好彩头,他带了一个红色袋子,上面印着“大吉大利”,最终,越秀地产以79亿元幸运摇中海淀双新村地块。加上2月份拿下的北京昌平朱辛庄地块和苹果园地块,越秀上半年在北京拿地合计耗资138.46亿元。此次,越秀地产中期业绩报告显示,公司深耕北京战略取得明显进展,上半年实现了合同销售额38.6亿元,同比大幅上升。

但是,随着近年来土地成本的抬升、利润空间的压缩,大手笔拿地也无疑使得越秀地产的毛利率呈现下滑态势。截至今年上半年,越秀地产的毛利率为17.8%,较去年同期的21.2%下降了3.4个百分点。

此外,基于广州地铁二股东的优势,越秀地产在TOD上的布局也成为其土储方面的亮点。截至2023年6月30日,越秀地产共拥有9个TOD项目,总土地储备达到398万平方米,约占总土地储备的14.2%。

“房地产市场走势还未现‘V’字形”

对于当前房地产市场的走势,林昭远表示,当前房地产市场正在筑底,但是尚未走出“v”形的走势,期待更多利好政策的出台。

“今年以来的市场,政府也出台了相关的一些政策,中央也一直强调要确保房地产的健康发展,但是,市场特别是第二季度以来,市场的整个状况好像没有来一个大‘V’出来。从这个角度来看,我个人的判断应该还是信心的问题。”

就在8月25日,越秀地产中期业绩会召开的同日,住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局三部门表态,推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

对此,林昭远表示:“‘认房不认贷’政策刚刚出台,相信中央政府还有很多工具,确保房地产平稳健康发展。同时,我们也看到,目前房贷利率的下调还不到位,尽管说人民银行有表态,但是从具体城市各大银行的执行情况来看,利率下调还有一定空间。”

新京报记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 赵琳

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